No residentes en España con inmuebles a lo largo de la costa mediterránea, es algo que nos encontramos de forma bastante habitual.
¿Quién no conoce el caso de un inglés, alemán, francés que atraído por el clima y por la belleza de los paisajes se haya comprado un piso en algún lugar de la costa española.?
Estas personas no son residentes fiscales habituales en España, pero sí que tienen propiedades con lo cual al igual que el resto de los españoles tienen ciertas obligaciones fiscales con España que les obliga a tener que presentar declaraciones y pagar impuestos.
En este artículo vamos a analizar como debe declarar los impuestos un no residente con un inmueble España analizando las diferencias respecto a las personas que somos residentes fiscales en España-
Tabla de contenidos
¿Qué impuestos existen por no residentes en España, pero que si tienen vivienda?
Una persona puede estar sometidas a pagar impuestos por obligación personal o por obligación real.
Hablamos de obligación personal cuando un contribuyente tienen que pagar sus impuestos en España por el hecho de residir fiscalmente en España independientemente de donde se obtengan los rendimientos. Este sería el caso aplicable a los contribuyentes del IRPF por razón de residencia.
Por otra parte hablamos de obligación real, cuando un contribuyente no tiene obligación de pagar impuestos por el hecho de residir en España, sin embargo, el hecho de obtener rendimientos en España o de tener propiedades en España les obliga a tener que pagar impuestos en España. Este sería el caso de los no residentes con propiedades inmobiliarias en España, el impuesto que recae sobre este tipo de contribuyentes es el impuesto de no residentes.
¿Cómo y cuando se pagan los impuestos de los no residentes con inmuebles en España?
Pueden surgir dudas sobre la forma de pagar los impuestos a la AEAT por los inmuebles que se tienen en España, sobre todo en aquellos casos en los que anteriormente se ha sido contribuyente por obligación personal o lo que es lo mismo cuando antes hacías la declaración de la renta anual y ahora por ciertas circunstancias te has ido al extranjero. Anteriormente, pagabas los impuestos anualmente y ahora va a depender de la renta que obtengas para saber si debes presentar impuestos de manera anual o con periodicidad trimestral.
Mientras tienes el título de propiedad del inmueble las rentas que obtienes se dividen en:
- Rendimientos del capital inmobiliario: Si el piso lo tienes alquilado.
- Imputación de renta: En el caso de que el piso lo tengas como una segunda residencia.
En el caso de los rendimientos del capital inmobiliario las declaraciones las tendrás que hacer de forma trimestral durante los primeros 20 días de abril. julio, octubre o enero.
En cambio si lo utilizas como segunda residencia solo habrá falta de una declaración de la renta que podrás realizarla durante todo el año siguiente al de la fecha del devengo, es decir por los días que el piso ha estado vacío en 2020 podrás realizarlo hasta el 31 de diciembre del 2021 aunque para domiciliar el plazo acaba el 23
Por otra parte en el caso de que un no residente se haya decidido a vender su vivienda, en el momento de la venta del inmueble lo que se está produciendo es una alteración patrimonial que pude consistir en una ganancia patrimonial o en una perdida patrimonial. Para declarar esta venta se dispondrá de 4 meses desde la venta.
¿Cómo se calculan los rendimientos obtenidos por los inmuebles en España?
A la hora de calcular las rentas obtenidas por un no residente en España deberemos de tener en cuenta de sí el no residente tiene su residencia fiscal en la unión europea o fuera de ella.
El tipo aplicable
Vivir fuera de la unión europea y poseer un piso en suelo español será más caro fiscalmente que si el no residente se encuentra viviendo dentro del territorio de la unión. Se soporta un 24% tanto en imputaciones de renta como en rendimientos del capital inmobiliario, mientras que si el no residente se encuentra en la unión europea (aplicable también a países del EEE con intercambio de información) el tipo aplicable será del 19%. Con lo cual tu vecino inglés este año le va a salir un 5% más caro en términos fiscales mantener el piso en España.
En el caso de las ganancias patrimoniales el tipo impositivo será el 19 para todo no residente.
La base imponible de las rentas obtenidas por no residentes
La base imponible es la cantidad sobre la cual se va a marcar el tipo aplicable, la forma de determinar la base imponible va a depender del tipo de renta que estemos calculando
Imputaciones de renta
Se producen imputaciones de renta cuando el inmueble ha estado vacío. Al igual que ocurre en el IRPF si el valor catastral está revisado será el 1,1% mientras que si no está revisado será un 2%
Rendimientos del capital inmobiliario
Aquí la normativa fiscal de no residentes vuelve a discriminar entre residente fiscal dentro de la unión y el residente fuera de ella, mientras que el residente de la unión va a poder deducirse los gastos necesarios para obtener el rendimiento en cambio el no residente dentro de la unión tendrá que meter sus ingresos íntegros.
Por otra parte mientras que en el cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario de los residentes en España se permite la reducción del 60% de los rendimientos si el inmueble se destina a vivienda en el caso de no residentes esta opción no legalmente posible. Este punto se encuentra en debate, ya que mientras que la comisión europea ha invitado a España que modifique la normativa ni ha existido modificación ni existe sentencia del Tribunal de justicia de la unión europea que indique que la normativa debe modificarse, con lo cual seguirá sin poderse aplicar.
Si el inmueble arrendado se trata de un inmueble arrendado a un autónomo o a una sociedad, asociación sin ánimo de lucro … Al igual que sucede con los residentes en España estas rentas estarán sujetas a retención por parte del arrendatario. La retención aplicable será del 19% o del 24% dependiendo del lugar de residencia del no residente
Ganancias patrimoniales
Para calcular la alteración patrimonial producida utilizaremos las mismas reglas que en el impuesto sobre la renta de las personas físicas residentes en España.
Esto supone que tengamos un:
Valor de transmisión; Estará formado por el precio de venta menos los gastos e impuestos inherentes a la misma.
Valor de adquisición Estará formado por el precio de adquisición del inmueble más los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición. Además, cuando el inmueble se haya adquirido con anterioridad a 31 de diciembre de 1994 el precio de adquisición deberá actualizarse.
Para la actualización del precio de adquisición se empleará la tabla siguiente
Si el inmueble se ha adquirido en dos fechas distintas o ha sido objeto de mejora los cálculos de las ganancias patrimoniales deberán de hacerse de forma separada.
En la venta del inmueble por el no residente se le tendrá que retener un 3% del valor de venta del inmueble que tendrá la consideración de ingreso a cuenta de la ganancia a declarar .
EXENCIONES SOBRE LA GANANCIA PATRIMONIAL
- Existe una exención del 50% en inmuebles adquiridos desde el 12 de mayo del 2012 y 31 de diciembre del 2021 salvo que se transmita al cónyuge o a una persona física con grado de parentesco en línea recta o colateral hasta segundo grado, a una entidad en la que se produzca con el contribuyente o con las personas anteriormente citadas alguna de las condiciones del artículo 42 del código de comercio con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas consolidadas incluyendo en estos supuestos a los cónyuges u otra persona unida con las personas indicadas mediante parentesco hasta segundo grado.
- En el caso de contribuyentes con residencia en la unión europea o EEE será aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual.
Exención por reinversión en vivienda habitual por no residentes en España
Para que un no residente pueda aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual existen dos procedimientos dependiendo de cuando se realice la reinversión:
- Aplicar la exención al autoliquidar el impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial en el modelo de declaración 210 (tipo de renta 34), si bien este procedimiento solo resulta aplicable cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en la que se deba presentar dicha declaración.
- Mediante solicitud de devolución para lo cual existe un modelo de «Solicitud de devolución por exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes UE y EEE con efectivo intercambio de información» El plazo para este modelo será de 3 meses desde la fecha de adquisición del nuevo inmueble.
¿Qué modelos deben de presentarse por los no residentes?
- Modelo 210: Sirve tanto para declarar las imputaciones de rentas, los rendimientos del capital inmobiliario como las ganancias patrimoniales. En el caso de inmuebles arrendados a contribuyentes obligados a retener se sustituirá con el Modelo 216 y su resumen Modelo 296
- Modelo 211:Modelo mediante el cual se ingresan por el adquiriente el importe de la venta retenida al no residente.